9月初，新城控股在香港开了场投资人沟通会，董事长王晓松当着投资人的面直接把话挑明了：账上压着323.11亿元的建筑工程应付款，目前没有明确的现金偿付计划。

钱拿不出来怎么还？

给的路子就三条：

拿商铺、住宅抵债；

把付款周期拉长慢慢拖；

实在不行就让项目公司破产，把风险圈死在单个项目里。

说白了，以前施工队等的是真金白银的工程款，以后拿到手的可能就是一堆卖不出去的商铺和住宅。

先看新城控股的收入端，2019年它一年能卖2700多亿，风光无限。

到了2026年，全年住宅销售目标只敢定120亿，前8个月累计才卖了81.07亿，同比降了40%多。

从2021年开始就没再新增土地投资，开发业务基本是在主动“缩骨”，靠卖现房走量。

再看它手里的钱，截至6月底，账上货币资金75.84亿，扣掉22.83亿的受限资金，能自由动用的只有53.01亿。

而一年内到期的有息债务就有96.28亿，光短期债务缺口就40多亿。这些钱得优先保交付、还公开市场债券，能分给历史工程款的钱，少之又少。“

它也不是真的山穷水尽

新城控股现在最值钱的家底是吾悦广场，全国在营181座，出租率98.35%，上半年商业运营总收入71.12亿，贡献了接近八成的毛利。最近它的公募REITs也获批注册，打算分拆南通启东和常州天宁两座吾悦广场上市，预计募资15.41亿。

但商场再值钱，租金收得再稳，也没法一夜之间变出300多亿现金来填工程款的窟窿。REITs发行能拿多少钱，还得看市场买不买账，不确定性很大。“

怎么偿还

王晓松在会上把工程应付款分成了三类，偿付优先级也排得明明白白。

第一档是跟吾悦广场直接相关的供应商债务，优先还，因为怕供应商追索影响到商业资产的正常运营，这部分已经基本清偿得差不多了。

第二档是商业和住宅在同一个土地证或者同一个综合体里的项目，这类债务可能会追索到商业资产，所以会分类处理，把付款周期拉长。

第三档是没有商业资产支持的纯住宅项目，如果项目已经交付完，也没别的资产可追索，那就可能走项目公司破产、资产抵债的路子解决。说白了，就是先保自己的核心资产，剩下的，能拖就拖，能抵就抵。

过去房地产行业高周转的时候，前一个项目还没结清，后一个项目已经开盘，销售回款源源不断，工程款跟着资金流滚动支付，只要盘子不停转，欠款就不会集中暴露。

现在时代变了，房企不拿地了，新开工少了，滚动的资金慢下来了，但已经干完的活、已经发生的成本不会凭空消失。

房地产的付款方式已经彻底变了，过去那套“等销售回款结账”的模式，一去不复返了。