商业板块：轻舟已过万重山

商业运营在碧桂园的发展历程中，曾长期处于地产开发的附属地位。自 2005 年商管部门成立以来，一直作为配套服务存在。直到 2018 年，碧桂园整合资源，成立文商旅集团，推出 “碧乐城”“碧乐时光”“碧乐坊” 三大产品线，才开始探索商业运营的独立发展之路。但初期由于战略方向的摇摆，发展步伐受到阻碍。

直到 2021 年，碧桂园确立了 “轻重并举、内外并重” 的策略，将重心聚焦于购物中心轻资产运营，商业板块才真正驶入发展的快车道。

从规模扩张来看，截至 2025 年 6 月，碧桂园商业集团已实现全国 31 个省份、298 个地级市的布局，管理项目总数突破 300 个，管理面积超 1200 万平方米。其中，碧桂园文商旅集团作为核心板块，在管项目数量达 70 个，总建筑面积 425 万平方米。这一成绩的取得，一方面得益于对存量项目的收购与整合，快速扩大规模；另一方面，依托碧桂园集团的开发资源，在新建住宅项目中配套商业体，实现了协同发展。

在行业地位上，碧桂园文商旅集团也实现了大幅跃升。在中国连锁经营协会（CCFA）最新排名中，其在管项目面积已升至行业第八位，超越了爱琴海、大悦城等传统商业运营商，与万达、华润、龙湖等头部企业的差距逐步缩小。

碧桂园文商旅集团构建了丰富且具有特色的产品矩阵。通过 “碧乐城”（城市级商业）、“碧乐坊”（社区商业）、“碧乐时光”（商街）“碧家公寓”（长租公寓）等产品线，实现了从商业运营到生活服务的全场景覆盖。以 “碧乐城” 为例，其标准产品线聚焦家庭消费，引入亲子乐园、主题餐饮等业态，单项目年均客流量超 800 万人次，为家庭消费者提供了丰富的消费体验。而 “碧乐时光” 定位 “微度假目的地”，整合文化展览、非遗体验等元素，如韶关碧城广场通过举办中秋游园会、百家宴等活动，单日客流突破 5 万人次，成功打造出具有地方特色的商业氛围。这种 “一项目一特色” 的定制化开发模式，使其在同质化竞争严重的商业地产市场中脱颖而出。数据显示，2024 年碧桂园文商旅旗下项目平均出租率达 92.3%，较行业均值高出 3.5 个百分点，充分证明了其产品与运营模式的市场吸引力。

在扩张路径上，碧桂园文商旅集团走出了一条独特的轻资产化道路。2024 年，其与五粮液、国台酒业等品牌达成战略合作，在社区商业中嵌入酒类体验馆，开创 “物业 + 酒厂” 的深度融合模式。消费者在社区商业中，不仅能体验到便捷的购物服务，还能深入了解酒文化，这种创新模式为社区商业注入了新的活力。同时，与宋代官窖园合作开发酱香之旅，将工业旅游与商业运营结合，单项目年收益超 2000 万元。通过整合各方资源，创新商业场景，2024 年碧桂园文商旅新增签约项目 23 个，其中轻资产项目占比达 65%，管理面积增速达行业平均水平的 2.3 倍，轻资产模式成为其快速扩张的有力武器。

商业与物业：协同效应释放巨大能量

碧桂园商业的崛起，离不开与物业服务板块的深度协同。2020 年碧桂园服务收购蓝光嘉宝后，将其商贸板块整合至文商旅体系，构建起 “商业 + 物业” 的资源共享机制，实现了 “流量池” 与 “服务链” 的深度整合。

以碧城广场为例，碧桂园服务通过管家系统、业主群等渠道推送商业活动信息，2023 年为商场导流超 10 万人次。物业端庞大的业主资源，成为了商业体稳定的客源保障。而商业体则反哺物业，通过租金收入分成为物业服务提供稳定现金流，降低了对物业费的依赖。这种协同模式在财务数据上表现显著，2024 年碧桂园服务商业运营收入达 18.7 亿元，同比增长 42%，占其总营收的比重从 2022 年的 12% 提升至 19%，商业与物业的协同效应正逐步放大。

碧桂园投入超 10 亿元构建数智化平台，实现了商业与物业的数据打通。“智享楼下心选” 业务通过 S2B2C 模式，整合供应商资源与业主需求，2024 年零售业务新增覆盖城市同比增长 253.6%。业主通过平台可以便捷地获取各类商品与服务，供应商也能更精准地触达客户。“智享楼下充电” 业务则利用 AI 监控技术，管理超 30 万充电插座，服务用户超 220 万，既解决了社区充电难题，又创造了新的收入来源。数智化赋能进一步提升了商业与物业协同的效率与质量，创造了 “1 + 1 > 2” 的协同效应。

债务偿还能力：曙光初现

从整体业绩来看，中指研究院数据显示，2024 年头部房企商业板块营收增速普遍超过开发业务。2024 年碧桂园商业的营收同比增长 38%，远高于其开发业务 35% 的降幅。商业板块的良好表现，为碧桂园的整体业绩提供了有力支撑，也为债务偿还提供了重要的资金来源。

在债务重组方面，2025 年，碧桂园通过债务重组削减 116 亿美元负债，将债务期限延长至 11.5 年，借贷成本降至 2%。这一举措极大地缓解了短期偿债压力，优化了债务结构。同时，200 余个项目纳入 “白名单”，获得融资支持，为企业的持续运营与债务偿还提供了资金保障。

从资产角度来看，碧桂园控制超 3000 个开发项目，可售合同总面积约 9000 至 9200 万平方米，此外还有 130 - 140 万个车位可供出售。尽管房地产市场整体低迷，但这些资产仍具备一定的价值，在合理处置与运营下，将为债务偿还提供坚实的物质基础。

从模板木方行业视角来看，房地产行业的兴衰与其息息相关。在房地产行业下行时，模板木方行业需求也受到抑制。但碧桂园商业板块的扩张以及持续的项目建设（保交楼等任务），在一定程度上维持了对模板木方等建筑材料的需求。碧桂园商业项目的建设与运营，需要大量的建筑材料与装修装饰材料，这为模板木方行业提供了市场空间。碧桂园商业项目注重场景营造与品质提升，对于模板木方的质量与规格也提出了更高要求，促使模板木方企业提升产品质量与服务水平，实现协同发展。从侧面反映，碧桂园在商业板块的投入与发展，增强了其产业链的稳定性与抗风险能力，进而提升了自身的债务偿还能力。

碧桂园董事会主席杨惠妍曾说：“坚持的时间够长，转机就会出现。” 若 2025 年底债务重组如期收官，叠加商业运营在 2026 年迎来盈利拐点预期，碧桂园有望以全新的姿态重返行业赛道。其在商业板块的成功转型与发展，不仅为自身债务偿还带来了希望，也为房地产行业在困境中转型发展提供了宝贵的借鉴经验。